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近年來，國家積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。我國現(xiàn)行征收的稅種中，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅的計稅基礎(chǔ)均以房地產(chǎn)“評估價值”為基準(zhǔn)。房屋價值評估這一前置條件是國家房地產(chǎn)相關(guān)稅收的重要計稅標(biāo)準(zhǔn)，影響我國稅收的“稅基”。

房地產(chǎn)評估是專業(yè)的評估人員在綜合分析了房地產(chǎn)的幾個影響因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)科學(xué)的評估方法和一定的評估目的以及估價經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行判斷和推測，并出具評估報告。但是給出的評估報告是否公正客觀、當(dāng)前該行業(yè)的法律法規(guī)是否對該行業(yè)進(jìn)行了規(guī)范、是否有專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險監(jiān)督呢？

根據(jù)筆者在實(shí)際工作中的了解，當(dāng)前我國“房地產(chǎn)業(yè)價值評估”市場仍存在諸多亂象：

行業(yè)無序競爭下風(fēng)險與收益的博弈。當(dāng)前的房產(chǎn)評估大都是“走過場”，全憑委托人跟評估機(jī)構(gòu)談。一些新設(shè)立的小的評估機(jī)構(gòu)，為了爭取業(yè)務(wù)，基本上是委托人要求什么價，他們就能評出什么價。從行政機(jī)關(guān)執(zhí)法來看，隨意評出的價格會給執(zhí)法者帶來執(zhí)法風(fēng)險，給國家造成巨大的稅收損失。從評估機(jī)構(gòu)來看，價格隨意性會直接抹黑整個行業(yè)。

當(dāng)前房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的技術(shù)人員普遍專業(yè)性不強(qiáng)。做房地產(chǎn)評估的技術(shù)人員多是剛畢業(yè)的大學(xué)生，平均年齡較低，且所學(xué)專業(yè)參差不齊，很多和房地產(chǎn)評估關(guān)聯(lián)性不大。當(dāng)前很多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押報告，這種報告已經(jīng)接近流水化作業(yè)，對工作人員的專業(yè)性要求不高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到一個估價師的水平。行業(yè)的無序競爭，使得從業(yè)人員收入得不到保障，從而造成整個行業(yè)發(fā)展的惡性循環(huán)。

對于有異議的評估值無法提起實(shí)質(zhì)性復(fù)核鑒定。我國雖然有相關(guān)規(guī)定，被拆遷人對評估報告有異議的，有權(quán)提起復(fù)核，復(fù)核后有權(quán)提起專家委員會鑒定，但是實(shí)踐中，被拆遷人往往根本見不到評估機(jī)構(gòu)，也拿不到正規(guī)的評估報告，如果對評估值有異議，也無法提起復(fù)核鑒定，變相剝奪了被拆遷人的程序性權(quán)利。

為此，筆者建議：加快房地產(chǎn)評估行業(yè)法律的制定和修改，促進(jìn)評估行業(yè)的健康發(fā)展；改變評估行業(yè)散兵游勇、各自為政、多頭管理的局面，盡量避免各個評估專業(yè)在執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則、規(guī)則以及管理上存在巨大的差異，加強(qiáng)治理整頓和監(jiān)管，營造公平競爭的房地產(chǎn)估價行業(yè)環(huán)境，依法維護(hù)房地產(chǎn)估價活動的獨(dú)立性，協(xié)助房地產(chǎn)評估協(xié)會建立和完善信用檔案等自律機(jī)制；充分發(fā)揮稅務(wù)師行業(yè)力量，貫徹落實(shí)我國房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。

（作者系九三學(xué)社河南省委會經(jīng)濟(jì)委員會副主任、河南中翰盛勝稅務(wù)師事務(wù)所所長）